【案件要旨】

房地产楼盘名称是否应予法律保护的问题，以往存在很多案例，司法机关对类似问题也存在不同的理解和认识争议问题。

特别是地方政府核准的房地产楼盘名称是否应予保护的问题，应当考虑使用人使用地名的目的和方式、商标和地名的知名度、相关商品或服务的分类情况、相关公众在选择此类商品或服务时的注意程度、地名使用的具体环境、情形等因素，综合来进行评价。

本案是我国近年来典型的房地产楼盘名称的侵权案件，并且是创造了房地产楼盘名称侵权赔偿金额较高的典型案例。

【案件背景介绍】

1. 案件当事人：

上诉人（一审被告）：徐州宝龙创展置业有限公司（简称徐州宝龙公司）。

被上诉人（一审原告）：宝龙集团发展有限公司（简称宝龙集团）。

2、 江苏省徐州市中级人民法院一审民事诉讼程序

原告宝龙集团发展有限公司以被告徐州宝龙公司侵害商标权及不正当竞争一案，于2015年11月24日向徐州市中级人民法院提起诉讼。

原告宝龙集团诉称：原告宝龙公司于1990年在澳门创立，1992年开始投资内地。20年来，产业领域快速扩展，现已发展成为集产业、商业、酒店旅游业、信息业、工业为一体的多元化大型外资企业集团。在商业地产领域，宝龙集团正致力于在全国各主要城市打造全新的多业态综合产品—“宝龙城市广场”，物业项目遍布福建省、江苏省等多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段，总建筑面积已达400万平方米。原告于2004年在房地产开发相关的第37类“建筑施工监督，商品房建筑，室内装潢等”服务项目上注册第4442896号“宝龙 powerlong 及图”等宝龙系列商标，原告的宝龙商标已经具有了很高的知名度和美誉度。

“宝龙”不仅是原告的注册商标也是原告的企业字号，二者具有统一性。经过二十多年的使用和宣传，原告的“宝龙”注册商标和企业字号都有了很高的知名度和影响力，先后获得了诸多荣誉。原告的“宝龙powerlong及图”注册商标和“宝龙”企业字号都具有较高的知名度，已经为相关公众所熟知，应当受到《商标法》、《反不正当竞争法》等相关法律的保护。

“宝龙城市广场”是原告宝龙集团在全国各主要城市打造的全新的多业态综合产品，物业项目遍布福建省、江苏省、山东省等多个省市。“宝龙城市广场”项目获得了“2009中国最具投资价值商业地产项目”等多项荣誉。经过原告及其关联企业的宣传推广，“宝龙城市广场”在全国各个城市得到了相关公众的认可，并为广大公众所知悉。“宝龙城市广场”在“楼盘名称、不动产出租、商品房销售”等领域已经构成知名商品和服务的特有名称，应当受到《反不正当竞争法》的保护。

被告徐州宝龙公司在其位于徐州市云龙区和平大道和庆丰路交叉口的楼盘名称、楼盘营销中心室内外装修、宣传册、名片、户外广告等媒体报道中使用“宝龙广场”标识，在建楼盘外墙户外广告中使用“宝龙置业”“宝龙置业（集团）”标识，与原告的注册商标极为近似，足以造成相关公众的混淆误认，被告的上述行为侵犯了原告的注册商标专用权。未经原告许可，被告将“宝龙广场”作为楼盘名称，与原告使用在楼盘名称和商品房销售服务项目上的“宝龙城市广场”知名商品和服务名称相近似造成相关公众的混淆，被告的上述行为构成对原告的不正当竞争。被告在明知原告“宝龙powerlong及图”注册商标和“宝龙”企业字号知名度的情况下，违反诚实信用的基本原则，登记注册“徐州宝龙创展置业有限公司”，鉴于原告注册商标和企业字号近似的“宝龙创展”作为企业字号，并将自己的企业将成为“宝龙置业（集团）”在微信、网站中大量宣传使用，是相关公众误认为本案被控侵权行为来源于原告。被告的上述行为侵犯原告的企业名称权，属于不正当竞争行为。

原告诉讼请求：1、被告立即停止使用“宝龙广场”、“宝龙”、“宝龙置业”、“宝龙置业（集团）”标识等侵犯原告注册商标专用权的行为；2、被告立即停止使用“宝龙”等楼盘名称的侵犯原告使用在房地产楼盘商品和销售服务项目上的知名服务特有名称的不正当竞争行为；3、被告立即停止使用“徐州宝龙创展置业有限公司”企业名称的不正当竞争行为，至判决生效之日起30日内向工商行政管理部门变更企业名称，且变更后的企业名称中不得含有“宝龙”字样；4、被告在新浪网、搜狐网、徐州日报等媒体上刊登声明，消除影响；5、被告赔偿原告经济损失人民币300万元及维权合理费用人民币10万元；6、本案诉讼费由被告承担。

被告徐州宝龙公司答辩称：

（一）被告徐州宝龙公司是依法经工商行政部门核准设立的企业。其是完全依照法律规定的程序设立的，被告的企业名称根据《企业名称登记管理规定》依法通过企业名称预先核准登记程序，经工商行政管理部门审核通过之后登记。实践中工商行政管理部门要审查申请企业的名称中的字号（商号）与其它已核准或注册的相同行业或无标明行业的企业名称中的字号（商号）是否相同，申请企业名称中的字号（商号）未被其他企业使用时方可通过审核。因此，根据江苏省徐州市工商行政管理局出具的《名称预先核准通知书》载明的“徐州宝龙创展置业有限公司名称已经我局核准”，被告相信其公司名称“徐州宝龙创展置业有限公司”及字号“宝龙创展”是唯一的、符合法律规定的名称及字号，并有权在其各种行为中使用其名称及字号相关标识。

（二）被告徐州宝龙公司使用本企业的名称标识的行为不侵犯原告注册商标专用权。被告并未将“宝龙”二字单独注册为商标，其在房地产开发相关的第37类“建筑施工监督，商品房建筑，市内装潢等”服务项目上注册的第444289号“宝龙powerlong及图”商标是“文字+字母+图形”的组合商标，因此“宝龙”并非原告的注册商标。而组合商标作为商标应当整体使用方可作为凸显其公司特征的标识，原告将未被注册的商标“宝龙”二字单独作为其商标使用本身就是对组合商标的不规范使用。并且，原告的注册商标“宝龙powerlong及图”与被告使用的本企业名称标识存在重大区别，无论是图形还是字母都没有相似之处，不会导致消费者产生混淆，因此不构成侵犯原告的商标专用权。

（三）“宝龙广场”名称的使用，不构成对原告的不正当竞争。2013年1月11日，徐州市地名委员会下达徐地名（2013）1号关于市区部分地理实体命名的公告，公告中将“在云龙区黄山街道办事处范围内，位于和平大道以北、云龙区政府驻地以西新建的商办区命名为宝龙广场”。基于该文件，被告于《公告》所述地点开工的楼盘命名为“宝龙广场”，实际上是意在使用该楼盘所在地的地名以及对该楼盘的客观描述。同时，该楼盘作为2014、2015市政府组织实施的重大项目，相关文件已经对项目名称进行了公示，被告徐州宝龙公司主观上并没有攀附“宝龙城市广场”名称以获取利益的故意，也无法造成相关公众的误认混淆。因此被告使用“宝龙广场”名称的行为完全符合《最高人民法院关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条第三款的规定，不构成对原告的不正当竞争行为。

（四）被告不构成侵犯原告企业名称权的不正当竞争。首先被告徐州宝龙创展置业有限公司如前面第（一）点所述，经徐州市工商局严格审核通过设立，经过合法的行政许可程序申领工商营业执照，根本不存在侵犯原告企业名称权的主观恶意。其次，被告的企业名称“徐州宝龙创展置业有限公司”与被告的企业名称“宝龙集团有限公司”存在明显差别，被告的企业字号“宝龙创展”与被告的字号“宝龙”亦有显著区别，并不足以造成相关公众误认混淆，被告使用企业名称、简称和字号的宣传行为，不会引人误认为是来源于原告。因此，被告以上行为不属《反不正当竞争法》规定的“擅自使用他人的企业名称或者姓名”的情形，不构成侵犯原告企业名称权的不正当竞争。

（五）被告未对原告造成实际损失。首先，被告公司设立于2012年3月2日，自公司设立至今仅有“宝龙广场”楼盘一个项目，被告以“宝龙广场”名称进行广告宣传的时间尚短，并且被告在宣传中并未单独使用“宝龙广场”作为标识，而是以“BLRE”和“FIRSTSTATIONOFCITYLIFE”两个标识与“宝龙广场”组合使用，不会造成相关公众混淆，更不会给原告造成任何损失。其次，原告没有提出证据证明其因被告的行为遭受的任何实际损失，因此原告请求的经济损失人民币300万元及维权合理费用人民币10万元没有事实和法律依据。

综上所述，被告对原告不构成商标侵权，亦不构成对原告的不正当竞争，无需承担任何停止侵权及损害赔偿责任。

法院经审理，综合原被告的诉辩主张，归纳本案的争议焦点是：

1、被告是否存在侵犯原告注册商标专用权及知名商品特有名称的行为；

2、被告是否存在侵犯原告企业名称的不正当竞争行为；

3、如上述侵权行为成立，被告应当承担何种法律责任。

关于上述争议焦点，法院认为：

（一）关于被告是否存在侵犯原告公司注册商标专用权的行为的问题。

根据商标法第五十七条第二项，未经商标注册人的许可，在类似商品上或服务上使用与其注册商标相近似的商标，容易导致混淆的，属侵犯注册商标专用权的行为。本案中，原告宝龙公司享有第4442896号“”注册商标的专用权，该商标核定使用于第37类建筑施工监督，商品房建筑，市内装潢等服务项目，被告公司将其开发的涉案楼盘命名为“宝龙广场”并以此对外销售和宣传，侵犯了原告公司的注册商标专用权。具体理由如下：

1、涉案标识与原告公司的注册商标构成近似。宝龙公司自成立至今先后在房地产业获得了诸多荣誉，在业内具有较高知名度；经过原告公司的持续性使用和广告宣传，“宝龙”文字的显著性增强，与原告之间联系更为紧密，以成为涉案注册商标中最具显著性和知名度的部分，同时根据商标的特征及通常的呼叫习惯，“宝龙”文字亦是普通公众最易于将相关商品或服务与宝龙公司联系在一起的商标构成要素。徐州宝龙公司将其开发的楼盘命名为“宝龙广场”，该名称事实上起到了识别该楼盘的作用，实质也属于一种商业标识，该标识中“广场”为商业楼盘名称的一般用语，其最显著的部分应为“宝龙”文字，与原告公司的涉案注册商标中的显著部分“宝龙”完全相同，呼叫方式一致，构成近似商标。

2、涉案标识与原告公司的注册商标使用的服务相类似。

涉案注册商标核定使用范围为建筑施工监督，商品房建筑，市内装潢等服务项目，与涉案标识所使用的商品房销售类别相比，两者功能用途、消费对象、销售渠道基本相同，开发者均系相关房地产开发商，商品房建筑与商品房销售存在特定联系，应当认定为商品与服务之间的类似。

3、被告公司使用“宝龙广场”作为楼盘名称会导致公众误认。

被告公司的企业名称与原告公司的企业名称中同样含有“宝龙”文字，原告公司也已陆续在江苏地区开发“宝龙城市广场”系列房地产项目，被告公司的此种使用方式，极易使相关公众误认为被告公司开发的“宝龙广场”项目与原告公司开发的“宝龙城市广场”系列楼盘存在一定的联系，容易误导公众。因此，被告公司将与原告公司的“”注册商标相近似的“宝龙广场”标识作为楼盘名称使用并对外推广宣传的行为容易使相关公众混淆误认，构成对原告相关商标权的侵害，应当承担相应的民事责任。

（二）关于被告将“宝龙广场”作为楼盘名称是否属于擅自使用原告公司知名商品特有名称的问题。

原告公司虽已举证证明其“宝龙城市广场”项目获得了多项荣誉，具有一定的知名度，但由于该项目名称中最具特有性、亦即最具有识别商品或服务来源功能的“宝龙”文字和其被许可使用的涉案注册商标文字部分完全相同，事实上该楼盘项目名称所获得的商誉已经与其经许可使用的商标承载的商誉密不可分，难以在商标权之外再独立构成知名商品的特有名称民事权益。且本院已认定诉争楼盘名称的使用侵犯了原告公司的商标权，并对原告公司的商标权进行了保护，由于商标法和反不正当竞争法系专门法和特别法的关系，知识产权专门法已经保护的领域，一般情况下，反不正当竞争法不再给予重合保护，故本院对原告公司关于请求保护其“宝龙城市广场”知名商标特有名称权益的诉请不予支持。

（三）关于被告公司使用“宝龙创展”作为企业名称是否属于擅自使用他人企业名称的问题。

根据反不正当竞争法第五条第三款的规定，经营者擅自使用他人的企业名称，引人误认为是他人的商品的行为属于仿冒的不正当竞争行为。最高人民法院《关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》第六条第一款规定，具有一定的市场知名度、为相关公众所知悉的企业名称中的字号、可以认定为反不正当竞争法第五条第三款规定的企业名称。

原告宝龙公司成立于1992年7月11日，该公司的企业字号为“宝龙”，根据原告公司提供的证据已足以证明其公司的企业名称在房地产领域具有一定的市场知名度，为相关公众所知悉。

原、被告公司同属开发商业楼盘的房地产开发、销售企业，且原告公司已在全国范围内，特别是已陆续在江苏省设立了自己的关联公司并开发了系列楼盘，对外进行了广告投放，被告理应知晓原告公司的存在，仍然使用与其企业名称相近似的“宝龙创展”作为其企业名称，应认定其主观上具有攀附故意。被告公司与原告公司所属行业相同，其企业名称中的“宝龙”文字与原告公司的字号完全相同，其企业名称的组成方式与原告公司设立在各地的子公司极为近似，客观上容易使相关公众误以为其与原告公司存在一定的关联关系，引人误以为其开发的楼盘为原告公司的项目，属于擅自使用原告公司企业名称的不正当竞争行为。

（四）关于本案的民事责任承担问题。

根据《中华人民共和国商标法》第六十三条第一款规定，侵犯商标专用权的赔偿数额按照权利人因被侵权所受到的实际损失确定，实际损失难以确定的，可以按照侵权人因侵权所获得的利益确定，权利人的损失或者权利人获得的利益难以确定的，参照商标许可使用费的倍数合理确定。该条第三款同时规定，权利人因被侵权所受到的实际损失、侵权人因侵权所获得的利益、注册商标许可使用费难以确定的，由人民法院根据侵权行为的情节判决给予三百万以下的赔偿。本案中，原告宝龙公司未能举证证明其因徐州宝龙公司的侵权行为所受到的损失情况。对于被告徐州宝龙公司的获利情况，其仅仅提交了一份徐州房地产信息网的数据信息，因该份证据来源于网络，其真实性无法考证，原告又没有其他证据予以佐证，故该销售信息无法客观真实地反映出被告公司的获利情况。原告宝龙公司在庭审中提供了大量《知识产权授权使用许可合同》，但是合同中关于涉案商标使用许可费均未做约定。综上，本院综合考虑被诉侵权行为的性质、被告的主观过错程度、经营规模、本地社会经济发展状况以及原告为制止侵权所支出的合理开支等因素，依法确定被告徐州宝龙公司赔偿原告经济损失及合理费用共计人民币二百万元。

综上，法院判决如下：

一、被告徐州宝龙创展置业有限公司在对外经营过程中立即停止使用带有“宝龙”字样等侵犯原告宝龙集团发展有限公司第4442896号注册商标专用权的行为。

二、被告徐州宝龙创展置业有限公司立即停止使用“徐州宝龙创展置业有限公司”企业名称，于本判决生效之日起三十日内向工商行政管理部门变更企业名称，且变更后的企业名称中不得含有“宝龙”字样。

三、被告徐州宝龙创展置业有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告宝龙集团发展有限公司经济损失及合理费用共计人民币二百万元。

四、驳回原告宝龙集团发展有限公司其他诉讼请求。

一审法院案号：江苏省徐州市中级人民法院（2015）徐知民初字第375号。

3、江苏省高级人民法院二审民事诉讼程序

2017年5月25日，上诉人徐州宝龙公司不服一审判决，上诉至江苏省高级人民法院。徐州宝龙公司诉称：

（一）徐州宝龙公司是依法经工商行政部门核准设立的企业。

（二）徐州宝龙公司使用本企业的名称标识的行为不侵犯宝龙公司注册商标专用权。“宝龙”并非宝龙公司的注册商标，而组合商标作为商标应当整体使用方可作为凸显其公司特征的标识，宝龙公司将未被注册的商标“宝龙”二字单独作为其商标使用本身就是对组合商标的不规范使用。宝龙公司的注册商标“宝龙powerlong及图”与徐州宝龙公司使用的本企业名称标识存在重大区别，无论是图形还是字母都没有相似之处，不会导致消费者产生混淆，因此不构成侵犯宝龙公司的商标专用权。

（三）“宝龙广场”名称的使用，不构成对宝龙公司的不正当竞争。徐州宝龙公司主观上并没有攀附“宝龙城市广场”名称以获取利益的故意，也无法造成相关公众的误认混淆，不构成对宝龙公司的不正当竞争行为。

（四）徐州宝龙公司不构成侵犯宝龙公司企业名称权的不正当竞争。徐州宝龙公司如前第（一）点所述，经徐州市工商局严格审核通过设立，经过合法的行政许可程序申领工商营业执照，根本不存在侵犯宝龙公司企业名称权的主观恶意。徐州宝龙公司的企业名称“徐州宝龙创展置业有限公司”与宝龙公司的企业名称“宝龙集团有限公司”存在明显差别，并不足以造成相关公众误认混淆。

（五）徐州宝龙公司未对宝龙公司造成实际损失。

被上诉人宝龙集团辩称：

一、被上诉人的第37类服务项目上的第4442896号“宝龙Powerlong及图”注册商标具有较高的显著性和知名度，上诉人未经许可使用“宝龙广场”、“宝龙置业”、“宝龙”商标，与被上诉人的注册商标近似，造成了消费者的混淆误认，违反了《商标法》第五十七条第（二）项的规定，侵犯了被上诉人的注册商标权。

二、上诉人在明知被上诉人“宝龙”企业字号具有极高知名度的情况下，在企业名称中使用与被上诉人知名度极高的，且完全相同的“宝龙”字号，造成了消费者的混淆误认，构成了对被上诉人的不正当竞争。

三、上诉人通过对被上诉人的商标侵权及不正当竞争行为，给被上诉人造成了直接的经济损失，同时上诉人也非法获得了巨大的经济利益，应当对被上诉人赔偿损失并支付合理开支。

江苏省高级人民法院经审理认为：

一、徐州宝龙公司使用“宝龙广场”等标识的行为构成对宝龙公司涉案注册商标专用权的侵犯。

首先，涉案“”商标核定使用于商品房建筑等服务项目中，徐州宝龙公司的实际经营范围与项目亦为房地产开发、销售等，其开发的“宝龙广场”与涉案注册商标核定使用的服务项目类似。

其次，涉案“”商标系由“宝龙”文字和图形要素构成的组合商标，原告商标在业内已具有较高的知名度，因此“宝龙”文字系该注册商标中最具有显著性和知名度的部分。考虑“宝龙”文字的显著性及宝龙公司与开发楼盘的知名度，其组合要素中的“宝龙”文字部分因有着较高的使用频率而具有较强的识别力，构成其主要部分。

第三，徐州宝龙公司将其开发的楼盘命名为“宝龙广场”，考虑到涉案注册商标中“宝龙”文字的显著性与知名度、涉案注册商标的核准时间早于“宝龙广场”被命名为地名的时间以及徐州宝龙公司具体使用“宝龙广场”的方式等因素，“宝龙广场”名称事实上已起到识别该楼盘的作用，其实质属于商标意义上的使用，而不是对地名的使用。

第四，“宝龙广场”标识中“广场”为楼盘名称的一般用语，其最显著的部分为“宝龙”文字，该文字与涉案注册商标中的主要部分“宝龙”完全相同，呼叫方式一致，加之现代社会信息流通丰富快捷，相关房地产开发商在全国各地陆续开发系列房地产楼盘亦非罕见。

因此，徐州宝龙公司在楼盘营销中心门头、广告牌、宣传资料、名片、网页等处使用的“宝龙广场”等标识容易使相关公众误认为该楼盘与宝龙公司开发的系列楼盘有一定的联系，容易使消费者对两者的服务来源产生混淆，或认为徐州宝龙公司与宝龙公司存在关联关系等，故应认定徐州宝龙公司使用“宝龙广场”等标识的行为构成对宝龙公司涉案注册商标专用权的侵犯。

二、徐州宝龙公司将“徐州宝龙创展置业有限公司”注册为企业名称的行为构成不正当竞争

宝龙公司自1992年成立以来，公司自身及其开发的“宝龙城市广场”物业项目先后获得诸多荣誉称号，在业内已具有较高的知名度，“宝龙”可以被认定为反不正当竞争法所保护的企业名称。徐州宝龙公司成立于2012年，亦从事房地产开发、销售等服务，作为同行业经营者，徐州宝龙公司理应知晓“宝龙”字号以及以“宝龙”命名的楼盘在国内具有的知名度，特别是宝龙公司已在江苏多市设立关联公司的情况下，徐州宝龙公司仍然在后注册并使用与宝龙公司“宝龙”字号相近似的企业名称“徐州宝龙创展置业有限公司”，且无法就注册使用该企业名称作出合理说明并提供相关证据，故本院认定徐州宝龙公司将“徐州宝龙创展置业有限公司”注册为企业名称的行为主观上明显具有攀附宝龙公司企业字号知名度的故意，客观上足以使相关公众对两者的服务来源产生混淆或误认为两者存在某种关联关系，违反了法律规定和市场交易中公认的商业道德，构成不正当竞争。

三、一审判决确定的赔偿额适当

首先，徐州宝龙公司并未提供证据证明其销售“宝龙广场”为亏损状态，且即使楼盘整体销售确为亏损，也不能证明其未给宝龙公司造成损失。其次，徐州宝龙公司未能提供其投入媒体宣传费的相关证据，且即使确实投入巨大，也不能证明宝龙公司将会从中受益。再次，徐州宝龙公司自认“宝龙广场”已销售面积为28016.09平方米，销售均价为7456元，其同时称用于抵偿工程款7890.54平方米，但其未就该主张提供相关证据，亦未提供销售均价为7456元的相关证据，故在徐州宝龙公司未提供相反证据的情况下，本院结合徐州宝龙公司关于开发房屋销售情况的陈述，认为宝龙公司二审提供的证据1、2与本案具有关联性，可以反映“宝龙广场”楼盘的大致销售情况。最后，由于宝龙公司的具体损失和徐州宝龙公司的侵权获利均无法查清，故本院综合考虑涉案注册商标及宝龙公司的知名度、徐州宝龙公司的主观故意程度、侵权行为的性质、后果、侵权时间、范围、“宝龙广场”的销售均价及销售面积等因素，认定一审判决酌定的赔偿数额为200万元并无不当。

综上所述，徐州宝龙公司的上诉请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。判决如下：

驳回上诉，维持原判。

法院案号：江苏省高级人民法院（2017）苏民终974号民事判决书。

【法律评析】

本案属于典型的房地产楼盘名称的侵权案件。本案中涉及的法律问题有商标近似的判定标准问题、服务类别认定相同或类似的法律问题、企业名称不正当竞争的认定问题、混淆误认可能性的认定问题等，其中最核心的法律问题是：地方政府核准的房地产楼盘名称是否应予保护的问题。

在2004年，最高人民法院在关于对南京金兰湾房地产开发公司与南京利源物业发展有限公司侵犯商标专用权纠纷一案请示的答复（2004年2月2日[2003] 民三他字第10号）中答复意见：

根据《中华人民共和国商标法》第五十二条第（一）项、《中华人民共和国商标法实施条例》第三条、第四十九条的规定，以地名作为文字商标进行注册的，商标专用权人有权禁止他人将与该地名相同的文字作为商标或者商品名称等商业标识在相同或者类似商品上使用来表示商品的来源；但无权禁止他人在相同或者类似商品上正当使用该地名来表示商品与产地、地理位置等之间的联系（地理标志作为商标注册的另论）。能否准确把握上述界限，是正确认定涉及地名的文字商标专用权的权利范围，依法保护商标专用权并合理维护正当的公众利益的关键。

最高人民法院认为应当注意以下问题：一、使用人使用地名的目的和方式。使用地名的方式往往表现出使用目的。使用人使用地名的方式是公众惯常理解的表示商品产地、地理位置等方式的，应当认为属于正当使用地名。二、商标和地名的知名度。所使用的文字，如果其作为商标知名度高，则一般情况下，相关公众混淆、误认的可能性较大；如果其作为地名知名度高，则相关公众对其出处的混淆、误认的可能性会较小。三、相关商品或服务的分类情况。商品或服务的分类情况，往往决定了是否需要指示其地理位置。房地产销售中指示房地产的地理位置，一般应当认为是基于说明该商品的自然属性的需要。四、相关公众在选择此类商品或服务时的注意程度。根据相关公众选择此类商品或服务时的一般注意程度，审查确认是否会因这种使用而对该商品或服务的来源混淆、误认。五、地名使用的具体环境、情形。在房地产广告上为突出地理位置的优越而突出使用地名与在一般商品上、一般商品的广告上为突出商品的产地而突出使用地名往往给予公众的注意程度不同，产生的效果也有所差别。

从本案来看，根据最高人民法院的上述答复[2003] 民三他字第10号的意见，本案中上诉人对“宝龙广场”楼盘名称的使用具有区分商品和服务来源的作用，属于商标意义上的使用，而不是对地名的使用。

首先，关于使用人使用地名的方式，“宝龙广场”在文字含义上并未包含任何自然地理属性，也与上诉人所在区域没有任何历史文化渊源，而是由上诉人于2013年将其开发的楼盘商办区申请命名为“宝龙广场”，该时间远晚于被上诉人取得“宝龙”注册商标和字号及其知名度的时间。

其次，关于商标和地名的知名度。被上诉人的第4442896号“宝龙Powerlong及图”商标由被上诉人于2004年向国家商标局提起注册申请，于2008年核准注册在第37类“建筑施工监督、商品房建筑、室内装璜等”服务项目上，经过被上诉人及其关联公司的长期大量使用已经具有了很高的知名度和美誉度。而上诉人“宝龙广场”申请地名的时间为2013年，远晚于被上诉人取得“宝龙”注册商标和字号及其知名度的时间。

再次，关于相关商品或服务的分类情况。上诉人在后开发的“宝龙广场”为商品房项目名称，与被上诉人在先注册商标以及赖以知名的商品房建筑服务属于类似的服务，关联性极强，上诉人使用“宝龙广场”地名并非必须，缺乏正当性。

再其次，相关公众在选择此类商品或服务时的注意程度。鉴于上诉人“宝龙广场”作为商业地产，主要包括商铺、公寓、写字楼等，因此相关公众不局限于商品房的购买者，而是包括了物业承租方以及普通的大众消费者，因此，以一般消费者的注意程度来判断，很容易产生混淆误认。

最后，考虑地名使用的具体环境、情形。本案中上诉人宣传其楼盘项目“宝龙广场”自然地理位置时一般会表述为“位于和平路与庆丰路交汇处”、“位于徐州云龙区和平大道与庆丰路交汇处（万达广场东侧）”等等，并不会通过突出使用“宝龙广场”来突显其地理位置优越。而是不断强调毗邻“万达广场、绿地城市广场”等具有较高知名度的物业项目来突显其高品质。可见，上诉人本身无论从自身开发项目的名称选择还是项目的宣传推广都具有明显的攀附名牌的主观意图。

所以，本案中上诉人将其开发的楼盘名称命名为“宝龙广场”，事实上起到了识别该楼盘的作用，实质是一种商标的使用，而不是对地名的使用。并且，上诉人在明知被上诉人“宝龙”商标知名度的情况下，不仅不进行合理避让，将与被上诉人“宝龙”商标近似的“宝龙广场”作为楼盘项目名称并于2013年向徐州市地名委员会申请登记为其开发的商业区地理名称，可见其搭便车的主观意图。

综上所述，对于房地产楼盘名称是否应予保护的问题，需要综合考虑使用人使用地名的目的和方式、商标和地名的知名度、地名使用的具体环境、情形等因素综合来进行评价，从而得出是否构成侵权的法律意见。

 附图：

原告（被上诉人）宝龙公司第4442896号注册商标的专用权，核定使用于第37类建筑施工监督，商品房建筑，市内装潢等服务项目。

    被告（上诉人）使用的侵权商标标识